Порядок проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома

В силу ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Как провести общее собрание собственников

Кто может проводить общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Какие вопросы можно решить на общем собрании собственников. Какие документы нужны, чтобы решение общего собрания собственников имело юридическую силу.

1. Кто и когда может созывать общее собрание собственников?

Ежегодное общее собрание — обязанность собственников помещений в многоквартирном доме проводится во втором квартале, если ранее собрание собственников не установило другого порядка. Внеочередное общее собрание собственников можно провести в любое время. Инициатором внеочередного собрания может быть:

- любой собственник помещения в доме;

- управляющая организация;

-орган местного самоуправления или владелец спецсчета (только в специальных случаях, предусмотренных Жилищным кодексом РФ).

2. Какие вопросы можно выносить на голосование собственников многоквартирного дома?

Общее собрание собственников может принимать решения о:

- реконструкции дома, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании средств фонда капремонта, переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

- выборе способа формирования фонда капитального ремонта, увеличении размеров взносов на капитальный ремонт, выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчета дома и совершение операций со средствами, находящимися на спецсчете;

- получении товариществом собственников жилья (ЖСК, ЖК, управляющей организацией) кредита или займа на капремонт;

- пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, благоустройстве этого участка, установке во дворе дома шлагбаума;

- заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для этого предполагается использовать общее имущество собственников в многоквартирном доме;

- выборе способа управления домом;

- текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

- согласии на перевод жилого помещения в нежилое;

- других вопросах ( с полным перечнем вопросов, которые можно выносить на голосование общего собрания собственников, можно ознакомиться в статьях 44-46 Жилищного кодекса Российской Федерации).

3. В каких формах можно проводить собрание?

Общее собрание собственников можно провести:

- в очной (совместное присутствие);

- заочной (опросным путем или с использованием системы);

- очно-заочной форме.

В зависимости от формы проведения собрания будут различаться содержание сообщения о собрании, которое нужно предварительно разослать собственникам, и процедура голосования.

При очном голосовании собственники лично присутствуют на собрании.

При проведении очно-заочного голосования собственники имеют право как лично присутствовать на собрании, так и проголосовать, ознакомившись с повесткой дня собрания заочно.

При заочном голосовании опросным путем собственники передают свои решения по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.

4. Как подготовиться к общему собранию собственников?

При подготовке к проведению общего собрания собственников помещений  необходимо:

1. Определить повестку дня общего собрания.

В повестку дня собрания можно включить вопросы, требующие решения собственников. Также для повестки любого собрания обязательны вопросы о выборе места хранения протокола собрания и решений собственников и о выборе председателя собрания, секретаря и членов счетной комиссии, которая будет подводить итоги голосования, если она не была раньше определена на постоянной основе отдельным решением собрания собственников.

2. Составить сообщение для оповещения собственников.

В сообщении для уведомления собственников обязательно должны быть указаны:

-форма собрания (очная, очно-заочная, заочная);

-дата, время и место проведения собрания (если собрание проводится в очной или очно-заочной форме), а также время начала и окончания голосования (продолжительность голосования) (если собрание проводится в заочной или в очно-заочной форме); 

-вопросы, которые выносятся на повестку дня собрания;

-сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;

-адрес вашего дома и номер квартиры инициатора собрания;

-порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

3. Подготовить реестр собственников помещений в многоквартирном доме, а также формы бланков (бланк сообщения о проведении собрания, бланк решений собственника помещений, бланк протокола и так далее). 

Реестр собственников помещений в многоквартирном доме делает более удобным оповещение собственников о проведении собрания, а также впоследствии может помочь в подсчете голосов. В реестре указывают фамилию, имя и отчество каждого собственника, номер квартиры, реквизиты документа, удостоверяющего право собственности, площадь квартиры, долю собственника в праве собственности на помещение, количество голосов, принадлежащих собственнику. Количество голосов, которыми обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме.

Управляющие организации, правление ТСЖ, ЖСК ведут реестр собственников помещений в МКД и обязаны по запросу инициатора общего собрания в течение 5 дней предоставить данный документ.

С требованиями к оформлению протокола общего собрания собственников можно ознакомиться в приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 28 января 2019 года № 44/пр «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор».

4. Подготовить информационные материалы для ознакомления собственников. 

5. Определить способ, которым вы уведомите собственников о проведении собрания.

5. Как уведомить собственников о проведении собрания?

Если раньше на общем собрании собственники уже определили, что объявления о новых собраниях можно размещать в подъезде (иных источниках) можно поступить так. Но если такого решения принято не было, уведомления нужно будет отправить по почте заказными письмами или вручить лично под роспись.

Уведомить всех собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Обратите внимание: уведомить о проведении собрания собственников нужно будет и администрацию г. Магнитогорска, если в доме есть собственность муниципального образования.

Также нужно будет вести реестр уведомлений, указывая в нем данные собственников и даты их оповещения. Если вы отправляете уведомление заказным письмом, то датой оповещения считается дата отправления письма. В дальнейшем к протоколу собрания собственников необходимо будет приложить почтовые квитанции.

Если вы проводите собрание в заочной или очно-заочной форме, к уведомлению нужно будет приложить бланки для голосования по каждому из вопросов и указать дату окончания приема решений, а также место или адрес, куда их нужно передавать.

6. Как провести голосование?

На очном собрании собственники знакомятся с материалами по вопросам, вынесенным на повестку, обсуждают эти вопросы и голосуют по каждому из них. Голосование по вопросам, заранее не включенным в повестку, силы иметь не будет.

Для участия в очном обсуждении и голосовании собственникам помещений необходимо иметь при себе паспорт и копию документа, подтверждающего право собственности на помещение, а представителям собственников помещения еще и документы, подтверждающие полномочия на представление интересов собственника на общем собрании (оригинал и копия доверенности на участие в общем собрании, а если собственником является юридическое лицо, то дополнительно необходимо иметь при себе заверенную копию решения/протокола об избрании/назначении его руководителем на должность). Впоследствии эти документы прикладываются приложением к протоколу  собрания.

Голосование может проводиться как в письменной форме с заполнением бланков, так и, например, посредством поднятия рук с документальным засвидетельствованием решений собственников. Регламент и способы, которыми осуществляется голосование, могут быть утверждены общим собранием.

Голосование в заочной форме проводится в установленные вами сроки при помощи бланков, направленных собственникам вместе с сообщениями о проведении собрания.

Очно-заочная форма предполагает возможность проголосовать как заочно, так и лично присутствуя на собрании.

Обращаем внимание, в бланках должны быть указаны:

сведения о том, кто принимает участие в голосовании (фамилия, имя и отчество собственника или представителя собственника; если собственник помещения — юридическое лицо, то наименование и ОГРН юридического лица);

номер квартиры (нежилого помещения);

реквизиты и вид документа, подтверждающего право собственности;

площадь находящегося в собственности помещения;

доля собственника в праве собственности на помещение и на общее имущество дома;

количество голосов, которым обладает собственник на общем собрании.

В бланках для голосования напротив каждого вопроса, решение по которому требуется от собственников, должны быть графы «за», «против» и «воздержался». Собственник должен проставить отметку напротив одного из вариантов ответа. Обратите внимание, если в ответе на вопрос отмечено сразу несколько ответов на один и тот же вопрос, если ответы на вопросы не проставлены, голос не засчитывается при подсчете. Недействительным бланк будет считаться, если не указаны сведения о собственнике (представителе собственника) или если в бланке отсутствует подпись собственника (представителя).

Решения по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов (количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в этом многоквартирном доме. В свою очередь доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения. То есть доля каждого собственника определяется путем деления площади принадлежащего собственнику помещения на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме) от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. 

Исключение составляют вопросы, решение по которым принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме:

-о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета капремонта;

-о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

-о выборе способа управления;

-о выборе управляющей организации;

-о создании ТСЖ и утверждении его устава.

В ряде других случаев для принятия решения потребуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

К решениям, для принятия которых необходимо не менее двух третей голосов всех собственников в многоквартирном доме, относятся решения о:

- реконструкции дома, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании средств фонда капремонта;

- увеличении размеров взносов на капитальный ремонт;

- получении товариществом собственников жилья (ЖСК, ЖК, управляющей организацией) кредита или займа на капитальный ремонт;

- пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введении ограничений пользования им;

- заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

- другие решения (с полным перечнем можно ознакомиться в статьях 44-46 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Подсчет голосов проводит счетная комиссия, протокол составляет секретарь общего собрания собственников. Протокол нужно составить не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания. В протоколе собрания обязательно должны содержаться:

дата и регистрационный номер протокола;

дата, место и форма проведения общего собрания;

информация об инициаторах собрания;

вопросы, вынесенные на повестку дня собрания;

сведения о лицах, приглашенных и участвовавших в собрании;

место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;

приложения к протоколу общего собрания.

Более детально с требованиями к оформлению протокола общего собрания собственников можно ознакомиться в приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 28.01.2019г. № 44/пр.

8. Что делать после собрания?

Не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников подлинники решений и протокола общего собрания собственников обязательно нужно представить  в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, которые затем направляют эти документы в ГУ «ГЖИ Челябинской области». Кроме того, в течение 10 дней их необходимо разместить для ознакомления собственников в помещении, доступном для всех собственников и определенном общим собранием. Копии документов хранятся по адресу, который также определяет общее собрание собственников.

Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в доме вне зависимости от того, принимали они участие в собрании или нет.

Если вы не согласны с решением, которое было принято общим собранием собственников с нарушением порядка, установленного Жилищным кодексом Российской Федерации (если вы не принимали участия в таком собрании или голосовали против принятия этого решения), и если это решение нарушает ваши права и законные интересы, вы можете обжаловать его.

Заявление об обжаловании можно подать в суд в течение шести месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ваш голос не мог повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение вам убытков.

ОБРАЗЦЫ : ОСС, Извещение о проведении ОСС, решение собственника помещения МКД